Fastigheter

En fastighet vet väl vem som helst vad det är, ett hus helt enkelt. Möjligen ett lite stadigare hus. Mja, i vardagligt tal menar man väl ofta en byggnad när man säger fastighet, men det formella begreppet fastighet, definierat i lagen (jordabalken) är något annat. Och det begreppet ska vi rota lite i här.

Fastighetsrätt

Innan vi kör igång måste jag säga något om ämnet fastighetsrätt. Ja, jag vet, urtråkigt. Nu lämnar hälften av läsarna sidan, men för er andra. Fastighetsrätt handlar dels om rättigheter till fastigheter och relationer mellan inblandade peroner, alltså köp, arrenden, hyra och sådant. Det kallas allmän fastighetsrätt. Och sen har vi en del som rör relationen mellan fastigheters ägare och rättighetshavare å ena sidan och staten (och kommunerna) å den andra och det kallas speciell fastighetsrätt. Även om fastigheterna i sig har ett långt liv, snudd på evigt (marken försvinner ju inte) så behagar samhället att ändra lagarna och fatta olika beslut vid olika tider rörande fastigheterna. Vad som gäller idag för en fastighet är summan av alla beslut som fattats from the very beginning. För att få reda på vad som gäller i ett visst avseende för en viss fastighet måste man därför väldigt ofta rota i gamla handlingar och läsa och tolka gamla beslut. Det kan vara lite knepigt, men det är också oerhört spännande. Snacka om levande historia!

Begreppet fastighet

Enligt Svensk lag, jordabalken 1 kap 1§ noga räknat, är en fastighet en bit mark. På senare tid (2004) har man utökat begreppet så det också kan vara en volym uppe luften eller under jord, och det allra sista tillskottet är att en enskild lägenhet kan vara en fastighet. Bildandet av dessa senare så kallade tredimensionella fastigheter är omgärdat av särskilda bestämmelser. Ändå fungera de i de flesta avseenden som vanliga traditionella fastigheter, och den här betraktelsen utgår från och avser sådana.

OK, en bit mark är utgångspunkten. Sedan måste fastigheten vara bildad också, dvs en lantmäterimyndighet måste ha beslutat att en viss markplätt ska vara en egen fastighet. Om jag vill "göra" en fastighet på min mark så räcker det inte med att jag själv markerar en ruta, läser besvärjelser över den, ritar kartor, anlitar svågern som faktiskt är lantmätare mm mm. Vill jag att rutan ska bli en egen fastighet så får jag lov att ansöka om det hos lantmäterimyndigheten. Jag återkommer till vad som motiverar denna byråkrati.

Det sagda innebär att man med en fastighet (och då menar jag inte en byggnad) kan mena antingen den äganderättsliga enheten som är förtecknad i fastugehtsregistret, eller själva markområdet. Man kanske kan tala om den juridiska och den fysiska fastigheten. Väldigt ofta blandas också begreppet fastighet och brukningsenhet ihop. En brukningsenhet är den mark mm som (oftast, alltid?) ett lantbruk använder sig av. Den består av en eller flera ägda fastigheter och/eller arrenderad mark.

Fastigheten kan bestå av mer än marken. Jordabalken räknar upp ett antal fastighetstillbehör som kan finnas, en lista som har mycket med det gamla jordbrukarsamhället att göra. Byggnader är väl relevant, växande gröda, träd kanske staket men när vi kommer till naturlig gödsel börjar det lukta skumt. Vad det här innebär är att om man säljer en fastighet, så följer de här tillbehören med. Ska de inte göra det måste man frakta bort dem innan överlåtelsen. Och ska man köpa ett fastighetstillbehör så måste man flytta det från fastigheten. Man kan alltså inte bara köpa ett hus på en fastighet om det har samma ägare som fastigheten. Det behöver det inte ha, det kan ju t ex vara byggt och ägas av fastighetsägarens svåger (där dök han upp igen).

Det Svenska fastighetsbegreppet är Svenskt. Andra länder har sina begrepp och definitioner och de kan för även närliggande länder skilja rätt mycket. Kommer man längre bort kan det vara så att det inte alls finns någon motsvarighet. Ett absolut avgörande syfte med den Svenska fastigheten är att vara en äganderättslig enhet. Du kan inte äga bara en del av en fastighet, en sådan del måste avskiljas (det sker genom avstyckning) och bilda en egen fastighet. Så mycket av själva grejen med fastigheter är att hålla ordning på vem som äger vad. I länder där man saknar individuell äganderätt till mark blir ju situationen lite annorlunda. Där kan man ändå ha något som liknar fastigheter men som är till för att hålla reda vem som får använda ett markområde, medan ägandet (som vi uppfattar det) regleras på annat sätt. Om det är reglerat.

Fastighetsindelningen

Vi i branschen skryter ibland med att hela Sverige är indelat i fastigheter. Lite tråkigt att det inte är helt sant. För det första finns det utöver fastigheter även samfälligheter som också är markområden med definierat ägande, men en samfällighet ägs inte av en person utan hör till ("ägs av") andra fastigheter. Nu menar jag marksamfälligheter; anläggningssamfälligheter som kan avse gårdsplaner, vägar och liknande definierar hur marken får användas, inte ägandet. Det här lite trassligt, men också lite utanför framställningen så vi går vidare. En mycket gammal form av marksamfällighet är allmänningen, vi har häradsallmänningar och sockenallmänningar som bara är stora marksamfälligheter.

Det andra problemet är havet. Landets indelning i fastigheter sträcker sig bara ut till gränsen mot allmänt vatten. Den gränsen är, om inte flytande (mon dieu, så vitsigt!), så i alla fall komplicerad att definiera. Definitionen finns i en särskild lag om gräns mot allmänt vattenområde, men det blir det inte så mycket enklare av. Mycket slarvigt uttryckt så finns det inga fastigheter längre ut än 300 meter utanför de yttersta öarna i havsbandet, och det beror på att där finns det inget ägande. Sverige fortsätter en bra bit till, till territorialvattengränsen, men här ute finns alltså inget individuellt ägande. Jamen, då är det väl staten som äger det området? Nej, det kan nog nu sägas vara klarlagt att det är det inte heller. Ingen äger det, och ingen kan äga det. Däremot kan staten med stöd av lag ge rätt åt enskilda att t ex dra ledningar eller utvinna mineral på allmänt vattenområde. Det pågår en diskussion om det inte vore bra att definiera en äganderätt även här ute, men så är det inte än.

Uppåt och neråt

En annan intressant aspekt på det här med det Svenska fastighetsbegreppet är att det är odefinierat i vertikalled. Ibland sägs det slarvigt att ägandet sträcker sig neråt och uppåt hur långt som helst, men för det påståendet finns ingen grund. Men det är ändå lite åt det hållet. Ägandet sträcker sig långt neråt och långt uppåt, ibland säger man att det sträcker sig så långt ägaren kan hävda sin rätt rent praktiskt, vad det nu innebär. En konsekvens av det är att om någon ska gräva en tunnel under min tomt så måste hen ha mitt tillstånd till det, och det kommer att kosta! Samma om man ska dra en ledning över tomten. Däremot kan jag inte göra något åt flygplanen som flyger över huset, så långt sträcker sig inte min äganderätt. Och jag kan inte sälja en bit av jordens kärna under tomten, inte bara för att ingen köpare är intresserad, utan därför att jag inte äger den. Vissa länder har definierat ett mått hur långt neråt ägandet sträcker sig, men det har inte vi gjort. Frågan har koppling till det här med gruvdrift, men det är en särskild och inte helt enkel fråga så den går vi inte in på här, i alla fall inte just nu.

Ägande- och annan rätt

Vi är snart klara, två saker måste klaras ut först. Begreppet rättighet, och hit kan vi för en gångs skull föra begreppet äganderätt. Om vi börjar med det senare så är det verkligen inte så enkelt som det kan verka. Den som äger en fastighet får göra vad hen vill med den. Verkligen? Svea Rikes Lag gäller väl där också, och enligt den är det massor vi inte får göra, inte heller på den egna fastigheten. Det finns regler för om och när man får bygga hus och överhuvudtaget hur man får använda sin mark. Andra kan få rätt att dra ledningar på fastigheten utan att ägaren kan göra så mycket åt det. Så äganderätten är inte en absolut rätt utan tämligen begränsad, och så är det i de allra flesta länder (jag vågar inte riktigt skriva alla). Och så måste det nog vara. Antingen kan man beskriva äganderätten som den där absoluta rätten men med en massa undantag, eller som ett knippe rättigheter (a bundle of rights säger engelsmännen) som ägaren har och inte andra. Med tanke på vad som nyss sas; det kanske är så att jag faktiskt äger området som flygplanen använder, men att det inte ingår i min äganderätt att kunna hindra dem? Det var äganderätten. Sedan finns det två huvudtyper av så kallade begränsade sakrätter, nämligen nyttjanderätt och servitut. Skillnaden är lättförklarad, ett servitut är en rätt för en fastighet att på något sätt ta i anspråk en annan fastighet. En nyttjanderätt är en rätt för en person (eller företag) att göra detsamma. Den vanligaste nyttjanderätten är hyra, och mycket vanliga servitut är rätt till utfart och rätt att ha en ledning på annans mark.

Och så kanske vi inte ska glömma panträtten eftersom den är så himla viktig för vår ekonomi. Den kan också tävla med hyran i grenen vanlighet. Panträtt är att en långivare ges en rätt till en fastighet, innebärande att om låntagaren inte betalar sitt lån, så kan långivaren begära att låntagarens fastighet säljs på exekutiv auktion och med stöd av panträtten få ut sin del av fastighetens värde. Det är det man menar när man säger att en fastighet är säkerhet för ett lån. Rätt drastiskt, men behöver normalt inte tillämpas. Blotta hotet...

Utan fastigheter går det åt pipsvängen!

Det var det ena. Det andra är hur oerhört, obegripligt, viktigt systemet med fastigheter är för Sverige! Inskrivningsmyndigheten håller reda på vem som äger vilken fastighet, och Lantmäterimyndigheten vad den ägda fastigheten består av. Våra fastigheter är vårt största kapital, det brukar uppskattas till 10 biljoner, alltså 10 000 miljarder kronor! Mycket större än värdet av alla börsbolag, mycket större än BNP. Det är klart att vi måste hålla bra reda på detta ofantliga kapital, och det använder vi våra fastigheter till. Det är skälet till att bildandet och förändringen av fastigheterna sker under strikt reglerade former, det vore kort sagt en nationell katastrof om vi började slarva med detta. Man leker inte med 10 biljoner, tio bille är också pengar. Sen är det en annan sak att man kan diskutera hur det ska vara reglerat, men att det ska vara reglerat är bortom diskussion.

Har det alltid funnits fastigheter?

Efter denna långa inledning kommer jag till frågan i rubriken. Kort svar: Nej. Längre svar: det beror på vad som menas med fastighet. Först måste vi nog skilja på fastighet och fast egendom. Fast egendom är till skillnad från lös egendom (lösöre) inte flyttbar, det är det begreppet ursprungligen står för. Vi kan citera denna underbara jordabalk (känn på det kärva språket!), 1 kap 1§: Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser. Sämjedelning är utan verkan. Jag har inte med tillägget från 2004 om tredimensionella fastigheter, det lite förstör intrycket och är inte nödvändigt här. Den fasta egendomen är alltså marken, medan en fastighet är en definierad bit av den fasta egendomen.

Alltså, fast egendom har vi nog haft så länge vi haft äganderätt till mark, och fastigheter så länge vi har hyggligt precist avgränsat och erkänt/gjort publikt/fått andra att acceptera vissa enheter av denna fasta egendom och vem som ägde den. Det måste ju inte ha varit precis som idag, eller som på 1700-talet, men några krav får man väl ställa upp för att en markplätt ska kallas fastighet, och att den ska vara med i fastighetsregistret är att vara lite väl hård tycker jag. När det gäller enskilt ägande av mark kanske det funnits sedan jordbruket infördes, jag vet inte men kan tänka mig det. När man började investera i mark, genom att bearbeta marken och så och gallra och gödsla och så vidare (skämt stulet från kåsören Cello), så ville man väl ha markplätten för sig själv. Men det här vet jag inget om. Och kanske var det då man också hade behov av ett fastighetsbegrepp, man kanske ville byta sin åker mot någon annans, eller att den gick i arv. Men man hade nog inte det fastighetsbegrepp då som vi har idag.

En tydlig milstolpe i utvecklingen mot vårt moderna fastighetssystem är Gustav Vasas jordebok. GV ville ha koll på vem som ägde vad, och hur mycket, så ingen smet undan skatt. Därför noterades egendomarna i jordeboken, tillsammans med vem som var ägare. Jordeboken kom att läggas till grund för det relativt sent tillkomna jordregistret, men det var några turer på vägen dit som vi återkommer till. Jordeböcker fanns för övrigt långt före Gustavs tid, många storgodsägare ville ha koll på sitt ägande och förde sådana böcker men de blev förstås inte rikstäckande (även om Bo Jonsson Grip var på god väg).

En parentes: En kollega har påpekat en av GVs intressanta sidor. Han ansåg sig ju vara Guds representant på jorden, eller något ditåt. "Av Guds nåde". Inte bara en politiker i största allmänhet. Med denna lite särskilda befattning följde den så kallade regalrätten. Den innebar att att GV hävdade att all mark som ingen enskild kunde göra anspråk på var kronans, dvs hans. Till hr Vasas egenheter hörde också ett ointresse för att skilja på vad som var statens egendom och vad som var hans privata, påfallande ofta med en viss tendens. Regalrätten som berikade Gustav Vasa och hans söner hade alltså koppling till uppfattningen att kungen var av Gud utsedd. Lite intressant! Slut parentes.

I städerna fördes också tomtböcker sedan långt före kung Göstas tid. Det handlade nog också där i hög grad om att försäkra sig om att alla bidrog till de gemensamma utgifterna på det sätt man bestämt. Men nu är det så illa ställt att jag inte är särskilt hemtam i stadsförhållandena så det blir inte så många ord om detta. Jag tror dock att i våra äldsta städer fördes tomtböcker på medeltiden, kanske ända från stadens tillkomst. Men här finns en lucka i min allmänbildning, det erkänner jag.

Skiftena

OK. Nu sticker jag ut hakan lite. Jag påstår att det moderna fastighetsbegreppet, om inte föddes så i alla fall fick ett väldigt uppsving på 1700-talet, i samband med storskiftet. Storskiftet gick grovt sett till så att på begäran av en markägare förordnade landshövdingen (Konungens befallningshavande) en i länet verksam lantmätare att genomföra skiftesförrättning. Bland det första som då skedde var att skifteslaget avgränsades, dvs det bestämdes vilket område som skulle skiftas. Det var i normalfallet en by eller kanske bara skogen i byn. Byns gränser mot andra egendomar bestämdes och rörlades, alltså markerades med rösen. Tidigt bestämdes också vilka hemman eller skiftesdelägare som ingick i byn, och deras respektive andelar i den gemensamma marken. Byn mättes upp och en karta framställdes där varje markplätt värderades efter dess produktionsförmåga. Sen skulle varje delägare ha sin del av den gemensamma marken så att värdet motsvarade andelen i byn. Ofta fick man lägga ut rätt många områden för var och en eftersom alla ville ha del i den bästa jorden.

När skiftet var klart hade man individualiserat äganderätten och definierat markområden med entydigt ägande = fastigheter! I samband med skiftet kunde man också låta vissa områden fortsätta vara gemensamma, typ vägar och vissa diken, och de blev alltså bysamfälligheter. Skiftesdelägarna fick andel i den gemensamma marken motsvarande andelen i byn, vilket normalt var lika med det så kallade mantalet som framgick av jordeboken. Storskiftet kom att följas av enskifte och laga skifte. Det är ingen jättestor skillnad i det beskrivna, främsta skillnaden är de olika kraven på hur många områden ett hemman fick bestå av efter skiftet.

Ofta kan en fastighet härledas tillbaka till ett skifte, men inte alltid. Det fanns till exempel något som kallas enstaka hemman, och det är en gård, ett hemman, som aldrig ingått i en by eller någon annan liknande gemenskap. Sådana finns som aldrig varit föremål för någon lantmäteriåtgärd överhuvudtaget, utöver att de blivit registrerade. Vi har också de stora godsen som inte varit föremål för skiften, men som kanske mätts upp vid något tillfälle, och som på grund av sin storlek ofta berörts av gränsbestämningar, eller rågångsförrättningar som det hette förr.

Jag nämnde att vid skiftena kunde en fastighet komma att få flera områden (inte vid enskiftet, själva grejen med det var att det bara skulle bli ett område för varje fastighet). Det hänger kvar kan man säga, för det finns inget som hindrar än idag (i Sverige, det är en sån sak som kan skilja länder emellan) att en fastighet består av flera områden. Ett typiskt exempel är en jordbruksfastighet som består av ett åkerområde och ett skogsområde.

Slutligen en liten begreppsfråga. Ett skifte var en åtgärd där mark som tidigare var gemensam delades upp mellan delägande markägare. Ordet skifte betyder ju byta, skifta däck på bilen till exempel. Men ett skifte betyder också ett område; ett åkerskifte är en bit åker. "Hur många skiften består din fastighet av?" För att minska förvirringen kallar jag i den här texten skifte i den senare bemärkelsen område. Mer om skiften och annan fastighetsbildning här.

Fastighetsbeteckningar

Vad vi kallar våra fastigheter är, förstås, ingen helt enkel historia. Särskilt inte om man också intresserar sig för det historiskt. Jag tror jag nöjer mig med att konstatera tvenne ting: 1) det är olika typer av beteckningar inom och utom planlagt område och 2) beteckningssättet har varierat i tiden. Det här är så pass knöligt att jag gjort en egen sida om bara fastighetsbeteckningar.